Taux d’inoccupation à 3 % : quel équilibre?

Graphique illustrant les taux d'inoccupation des RMR, en 2011 et en 2012

Les dernières tendances du marché locatif donnent-elles vraiment lieu de se réjouir? Le taux d’inoccupation des logements atteint 3 % au Québec, nous disent les données fournies par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) à l’automne 2012. Ce chiffre marque le retour à un équilibre entre l’offre et la demande sur le marché locatif, équilibre tant mis à mal dans le contexte de pénurie du début des années 2000. Traduction : les propriétaires d’immeubles parviendraient à louer la plupart de leurs appartements, alors que les locataires auraient désormais un peu plus de choix.

C’est quoi le taux d’inoccupation?

Le taux d’inoccupation correspond à la proportion de logements locatifs non occupés mais disponibles à la location. Ce taux est obtenu au moyen d’une enquête menée deux fois dans l’année (en avril et en octobre) par la SCHL auprès d’un échantillon de logements. Cet échantillon se compose d’immeubles comptant trois logements ou plus offerts à la location et se trouvant dans les centres urbains de 10 000 habitants et plus.

De quel équilibre parle-t-on au juste?

Dans l’ensemble du Québec, le taux d’inoccupation est passé de 2,2 % en 2008 à 2,6 % en 2011 puis à 3 % en 2012. On observe ainsi une augmentation de la proportion d’appartements vacants dans l’ensemble des centres urbains de 10 000 habitants et plus. Exit la pénurie d’appartements?

C’est du côté de la demande que cette augmentation s’expliquerait. Entre autres explications avancées dans le Rapport sur le marché locatif, les ménages se seraient davantage tournés vers la copropriété, ce qui implique que l’accession à la propriété ait augmenté. De son côté, peu de changements de l’offre, toujours dominée par la construction de copropriétés et de résidences pour personnes aînées.

Une situation contrastée selon les régions en 2012

Le Rapport sur le marché locatif de la SCHL de 2012 montre des situations régionales assez contrastées.

On peut en effet parler d’un retour à l’équilibre dans la partie québécoise de la région métropolitaine de recensement (RMR) d’Ottawa-Gatineau où la proportion d’appartements vacants affichait 0,5 % en 2002, 4,2 % en 2006, puis 1,9 % en 2008 et enfin 3,3 % en 2012. De même dans la RMR de Montréal, le taux d’inoccupation est passé de 0,6 % à 2,8 % en une décennie. En réalité, les taux varient entre 2,4 % et 2,9 % depuis 2006. L’installation de personnes immigrantes et celle de jeunes ménages entraînent toujours de la demande locative dans cette région. Cette demande serait toutefois atténuée par l’augmentation de l’accès à la propriété, elle-même stimulée par la construction de copropriétés. D’ailleurs, le rapport l’énonce clairement : « il s’est ajouté peu d’unités neuves au parc locatif ces dernières années » (p. 3).

Par contre, la situation de pénurie de logements locatifs caractérise les régions de Saguenay et de Québec, puisque la proportion d’appartements vacants se situe à 2 % en 2012, soit en-dessous du seuil dit d’équilibre. Dans la région de Québec, la pénurie d’appartements perdure depuis 2000. L’augmentation des mises en chantier d’appartements en 2009 et en 2010 ne suffit pas encore à répondre à la demande dans cette région.

Enfin, la situation est a priori plus favorable aux locataires dans les RMR de Sherbrooke et de Trois-Rivières, qui enregistrent des taux d’inoccupation respectifs de 5 % et de 5, 2 %. Prenons l’exemple de la région de Trois-Rivières. La proportion d’appartements vacants y est restée en-dessous de 2 % entre 2003 et 2008. Cette région connaît un renversement de situation depuis 2010 en raison d’une demande stable et d’une offre abondante d’appartements surtout en 2010 et en 2011. L’offre locative a cependant surtout consisté en des résidences pour personnes âgées. On trouvera davantage de détails dans notre portrait de l’habitation en Mauricie réalisé en 2010.

En fin de compte, il s’est construit peu de nouveaux immeubles à l’exception des résidences pour personnes aînées à travers le Québec, selon le rapport de la SCHL.

Aussi la demande d’appartements ne faiblit-elle pas en plusieurs endroits, puisque l’offre n’y a pas encore répondu adéquatement. Sans compter que ces données passent sous silence la situation du marché locatif dans les centres urbains de moins de 10 000 habitants et en milieu rural, où le marché locatif dit « secondaire » occupe une place importante. Il s’agit de tous les autres logements (maisons individuelles, jumelées, en rangée; appartements dans duplex, logements en copropriété, etc.) offerts à la location qui ne rentrent pas dans la définition précédente de la SCHL.

Ces données ne disent pas non plus que le dilemme reste entier pour beaucoup de locataires :

  • consacrer une part trop importante de leur budget pour occuper un logement et le chauffer aux dépens du budget consacré à l’alimentation par exemple;

ou bien

  • se loger à un prix abordable mais dans un quartier par défaut ou dans un domicile vétuste, voire insalubre.

Les défis des propriétaires d’appartements ne sont pas moins importants : assurer la pérennité de leur bien tout en répondant à des besoins multiples et, parfois, en gérant des situations de détresse.

Commentaire inspiré par l’article « Logement : retour à l’équilibre », de  Jeanne Corriveau, paru dans Le Devoir, A5, vendredi 14 décembre 2012. Ce commentaire développe le sujet de l’article et ne vise en aucun cas son auteure.

Sources : SCHL, Rapport sur le marché locatif : faits saillants – Québec, automne 2009, automne 2011 et automne 2012; Rapport sur le marché locatif : RMR de Trois-Rivières, automne 2012; Rapport sur le marché locatif : RMR d’Ottawa-Gatineau (Québec), automne 2012; Rapport sur le marché locatif : RMR de Montréal, automne 2012; Rapport sur le marché locatif : RMR de Québec, automne 2012